房價下跌4個條件 已經出現3個！

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文／林奇芬 
我在5月初寫過一篇文章，分析房價下跌要具備四大條件。最近遠雄合宜住宅行賄事件，讓房市雪上加霜，不僅建設類股股價下跌，看屋民眾也大幅減少。但是，真正影響房市的關鍵，還是回到基本面，今年四大條件逐漸成熟，房價下跌壓力越來愈大。

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一，房市成交量萎縮 最近公布5月份五大都市房屋移轉棟數，普遍都比4月上揚，許多人說，這表示房市交易轉趨熱絡。這種說法其實大有問題，因為，與4月份相比雖略有起色，但若仔細看5月份移轉棟數與去年同期比，則都出現2位數衰退。台北市下跌18.9%，新北市下跌22.8%，台中市下跌21.7%，台南市下跌17.4%，高雄市下跌36.5%。看到這些數字，就知道今年買氣與去年相比，差了多少。而且今年移轉棟數中，有一部分還來自於預售屋交屋，產生的所有權移轉。

 二，房屋供應量大增 今年是容積率獎勵最後一年，建商紛紛搶在今年申請建照，造成預售案大增。預估今年光5月份北台灣推案量就達650億元，6、7月可能還會再創高峰。由於年底有七合一選舉，建商除了搶建照，也希望能在選舉前趕快推案，免得碰上選舉的紛亂與選後的變數。 從2012年、2013年，年推案量超過9000億元，1兆元，再加上今年可能也有9000億元以上的水準，連續三年近3兆供給量，市場究竟需要多久才能消化完呢？ 

三，房貸成數與利率 房貸成數越來越少，利率準備提高，這是目前民眾向金融機構貸款時，已經發生的現象。現階段先對特定區緊縮貸款成數，已直接對民眾購屋能力帶來衝擊。若明年開始有升息壓力，將更進一步抑制民眾購屋能力。 目前，唯一可以支撐房價的關鍵因素，就是台灣整體景氣還在上升階段。根據國發會公布的景氣燈號，至4月為止已經連續3個月出現綠燈，而近期上市櫃公司公布的營收、獲利與預估，顯示大部分企業業績可持續成長。隨著全球經濟穩步復甦，台灣經濟仍在持續上升，這對於房地產仍是正面支撐力量。 不過，我們說股價是領先指標，上市建材營造指數雖然在金融海嘯後有一波反彈，但目前則呈現相對疲弱走勢。雖然2012年1月至2013年7月有一波回升走勢，但過去一年許多產業隨著景氣回升，股價續創高點，但獲利良好的營建股股價卻相當疲弱，不僅跌破年線、2年線，近期更跌破5年線。此是否也透露營建業冷冬提早來臨了。而過去10年房價只漲不跌的神話，也到了面臨考驗的時刻了。

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為了住天龍國硬要買老公寓？這三種房千萬別買

資料來源
http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=8641&pnumber=2

因此依照紅色子房的經驗，建議讀者們買房看房，碰到以下三種房屋建物都要特別注意：

一、垂老建物型：根據建築相關法規，加強磚造的老公寓建物參考耐用年限是35年，RC鋼筋混凝土造的建築物參考耐用年限是40年，SRC鋼骨鋼筋混凝土造建物耐用年限是50年。所以讀者看房時倘若遇到這些已經「屆齡退休」的老宅，建議想想自己打算要在這邊居住幾年，如果有都市更新機會，還可以試著等看看。如果沒有機會，就真的得好好考慮，就算未來房價增值，還得有命花才行。

二、裂縫滿佈型：由於每次地震來襲，震波其實像海浪一樣會對建築物「上沖下洗、左右拉扯」，所以建築結構對於上下起伏的壓力與左右擺動的側向力，都必須有辦法承受。如果讀者看到一棟建築物的外牆，充滿了水平、垂直、或交叉的裂縫，一來碰到強風豪雨，雨水會沿著這些裂縫滲入屋內，也容易有蟑螂蟲蟻滋生的困擾。二來這些裂縫已經降低了建築物對災害的承受力，住在這種房子實在不安心。

三、頭重腳輕型：在都會區有不少一樓規劃店面或商場，二樓以上是住家的公寓大樓類型。如果一樓騎樓空間相當寬敞，店面商場天花板高度較高，整棟建物柱子相對太細就會顯得頭重腳輕。加上都會區公寓大樓頂樓加蓋情形很常見，倘若沒有注意結構承重的限制，二樓以上的建築承重，常常超過原始設計結構負荷。萬一大地震來，就可能會發生「二樓壓一樓，一樓不見了」的慘事。所以，看到一樓是大面積商場、餐廳會館、停車場、集會空間的大樓，買房前要從側立面檢視，有沒有感覺建物頭重腳輕的情況。

生命永遠比資產價值重要。買房當下「居安思危」，是比「買了房價會不會漲」重要100倍的事。

※紅色子房新作：《危機入市！投資買房零失誤的10堂課》