2014年7月27日 星期日

房價下跌4個條件 已經出現3個!

http://news.housefun.com.tw/tiffany/article/13036668370

文/林奇芬 
我在5月初寫過一篇文章,分析房價下跌要具備四大條件。最近遠雄合宜住宅行賄事件,讓房市雪上加霜,不僅建設類股股價下跌,看屋民眾也大幅減少。但是,真正影響房市的關鍵,還是回到基本面,今年四大條件逐漸成熟,房價下跌壓力越來愈大。

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一,房市成交量萎縮 最近公布5月份五大都市房屋移轉棟數,普遍都比4月上揚,許多人說,這表示房市交易轉趨熱絡。這種說法其實大有問題,因為,與4月份相比雖略有起色,但若仔細看5月份移轉棟數與去年同期比,則都出現2位數衰退。台北市下跌18.9%,新北市下跌22.8%,台中市下跌21.7%,台南市下跌17.4%,高雄市下跌36.5%。看到這些數字,就知道今年買氣與去年相比,差了多少。而且今年移轉棟數中,有一部分還來自於預售屋交屋,產生的所有權移轉。

 二,房屋供應量大增 今年是容積率獎勵最後一年,建商紛紛搶在今年申請建照,造成預售案大增。預估今年光5月份北台灣推案量就達650億元,6、7月可能還會再創高峰。由於年底有七合一選舉,建商除了搶建照,也希望能在選舉前趕快推案,免得碰上選舉的紛亂與選後的變數。 從2012年、2013年,年推案量超過9000億元,1兆元,再加上今年可能也有9000億元以上的水準,連續三年近3兆供給量,市場究竟需要多久才能消化完呢? 

三,房貸成數與利率 房貸成數越來越少,利率準備提高,這是目前民眾向金融機構貸款時,已經發生的現象。現階段先對特定區緊縮貸款成數,已直接對民眾購屋能力帶來衝擊。若明年開始有升息壓力,將更進一步抑制民眾購屋能力。 目前,唯一可以支撐房價的關鍵因素,就是台灣整體景氣還在上升階段。根據國發會公布的景氣燈號,至4月為止已經連續3個月出現綠燈,而近期上市櫃公司公布的營收、獲利與預估,顯示大部分企業業績可持續成長。隨著全球經濟穩步復甦,台灣經濟仍在持續上升,這對於房地產仍是正面支撐力量。 不過,我們說股價是領先指標,上市建材營造指數雖然在金融海嘯後有一波反彈,但目前則呈現相對疲弱走勢。雖然2012年1月至2013年7月有一波回升走勢,但過去一年許多產業隨著景氣回升,股價續創高點,但獲利良好的營建股股價卻相當疲弱,不僅跌破年線、2年線,近期更跌破5年線。此是否也透露營建業冷冬提早來臨了。而過去10年房價只漲不跌的神話,也到了面臨考驗的時刻了。

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